07 сентябрь 2022
Доверительное управление имуществом (квартирой или нежилым помещением) – популярная в настоящее время услуга, которую риелторы и агентства недвижимости оказывают Собственникам недвижимости. Его суть заключается в том, что за отдельную оплату в рамках установленных сроков представитель (доверенное лицо) на регулярной основе осуществляет ряд обязанностей владельца квартиры, предварительно согласованных с ним, например:
-
размещает рекламные объявления в ресурсах массовой информации и осуществляет сдачу жилья в аренду;
-
производит процедуру заселения и выселения жильцов;
-
решает вопросы с коммунально-бытовыми службами в период действия договора аренды или найма;
-
контролирует своевременное внесение арендной платы со стороны квартиросъёмщика;
-
производит оплату коммунальных услуг;
-
осуществляет своевременный клининг помещения;
-
контролирует сохранность находящегося в помещении движимого имущества и технического оборудования: бытовой техники, сантехники, мебели, коммуникаций и т.д.;
-
занимается урегулированием проблем, связанных с естественным износом (амортизацией) помещения и имущества;
-
решает возникающие конфликты между нанимателями и соседями и т.д.
Доверительное управление имуществом основано на долгосрочном сотрудничестве с собственником, основной целью которого является получение максимального дохода собственником при минимально необходимых эксплуатационных расходах.
Основные преимущества доверительного управления:
-
значительная экономия времени собственника – недвижимость приносит максимальный пассивный доход при минимальных трудозатратах;
-
минимизация всякого участия собственника в возможных конфликтных ситуациях и спорах между квартиросъёмщиками и другими субъектами;
-
отсутствие необходимости привлечения юридической помощи при оформлении договора аренды.
-
своевременная оплата счетов за жилищно-коммунальные услуги, снятие текущих показаний счетчиков
-
подготовка помещения для сдачи новому арендатору
-
контроль соблюдения сроков внесения арендной платы арендатором
-
подбор надежных, платежеспособных арендаторов, проверка кандидатов через специальный сервис кредитную историю, историю правонарушений, судебные долги и другое. Все права на недвижимость остаются у собственник.
В рамках заключённого договора, собственник вправе передать ту часть обязанностей доверительному управляющему, которую он не желает осуществлять самостоятельно.
Недостатки доверительного управления:
-
риск посуточной сдачи жилья или субаренды;
-
необходимость оплаты услуг посредника (около 10% от стоимости аренды);
-
обязательное налогообложение.
Процедура передачи недвижимого имущества в доверительное управление осуществляется согласно следующему алгоритму:
-
поиск доверительного управляющего (агентства недвижимости или частного риелтора);
-
обсуждение основных деталей предстоящей сделки (сроков действия договора, объёма предоставляемых услуг, полномочий управляющего менеджера, размера вознаграждения и т.д.);
-
формирование основного пакета документов, куда входят паспортные данные владельца, свидетельство о праве собственности, нотариальная доверенность на управляющего и т.д.;
-
подписание двухстороннего договора и акта приёма-передачи жилья.
При осуществлении данной процедуры важно внимательно и обдуманно подходить к составлению договора об оказании услуг. В договоре обязательно должны быть отражены следующие составляющие:
1) конкретный состав движимого имущества в данном объекте (наличие мебели, бытовой техники, сантехники, а также их конкретное техническое состояние);
2) данные выгодоприобретателя (владельца);
3) размер и форма вознаграждения;
4) точный состав предоставляемых услуг;
5) срок действия договора.
Для того, чтобы избежать риск незаинтересованности менеджера в качественном выполнении услуг, и как следствие, недополучение возможной прибыли, рекомендуется включить в договор минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для владельца управляющий менеджер. Это создаст дополнительную мотивацию для посредника в плане обеспечения максимальной сохранности и ликвидности жилья.
