16 октябрь 2023

Доверительное управление: как это работает?

Что такое доверительное управление?

Как это работает?

В общем случае - это способ использования актива (имеется в виду недвижимость) путем передачи управляющей компании работ, связанных с подготовкой квартиры к сдаче в аренду, подбором арендаторов, заселением, проживанием и выездом. Однако доверительное управление на этом не заканчивается. Оно включает в себя все - от покупки до продажи инвестиционной недвижимости, что в финансовой терминологии называется "управление активами".

- Зачем прибегать к услугам управляющей компании, если можно сдавать недвижимость в аренду самостоятельно или через агента?

- Время - самый дорогой и ограниченный ресурс. В условиях постоянного дефицита времени люди стремятся переложить как можно больше обязанностей на профессионалов. Они покупают готовую еду, заказывают одежду с доставкой на дом, нанимают клининговые компании для уборки квартир. Некоторые даже меняют личный автомобиль на такси или совместное использование автомобилей, чтобы сэкономить время на их обслуживании. То же самое происходит и на рынке аренды. Все меньше и меньше арендодателей сдают свою недвижимость в аренду. Если компании, занимающиеся недвижимостью, просто находят арендаторов, заключают договоры и собирают арендную плату, оставляя обслуживание жилья на усмотрение арендодателей, то управляющие компании предлагают совершенно иной подход к аренде жилья: эскроу. Она отказывается от подходов "просто купить", "как-нибудь сдать" и "смириться" и сводит к минимуму участие арендодателя, чтобы недвижимость исправно функционировала и приносила стабильный доход.

Доверительное управление арендными квартирами включает в себя:

• Стратегическое планирование на этапе выбора объекта недвижимости

• Подготовка квартиры: дизайн, обслуживание, уборка

• Страхование имущества (по желанию владельца)

• Поиск арендаторов

• Подписание договора и заселение

• Поддержание чистоты и порядка

• Контроль сроков оплаты аренды и коммунальных услуг

• Переписка с арендаторами и ответы на их вопросы

• Мелкий ремонт, замена необходимых предметов

• Ведение переписки с коммунальными службами

• Подготовка отчетов для арендодателя

• Уплата налогов (если управляющая компания является налоговым агентом инвестора/арендодателя/клиента)

• Продажа квартир (по просьбе арендодателя).

Почему необходимо стратегическое планирование?

- Еще на этапе выбора объекта недвижимости важно учитывать его долгосрочную доходность и просчитывать возможные риски. Например, самый доступный сейчас объект недвижимости через несколько лет может перестать пользоваться популярностью у арендаторов. Меняются предпочтения и приоритеты людей, появляются новые продукты, и объект, который когда-то идеально соответствовал ожиданиям потенциального арендатора, теперь может оказаться менее привлекательным.

Что необходимо знать?

• Планируется ли масштабная застройка в данном районе.

• Следует ли ожидать увеличения количества квартир, сдаваемых в аренду.

• Насколько доступен район на личном автомобиле.

• Есть ли поблизости остановки общественного транспорта и станции метро.

• Есть ли в шаговой доступности крупные супермаркеты, кафе, аптеки, банкоматы, торговые и развлекательные центры.

• Какой тип квартир необходим в данном районе - однокомнатные или семейные? Кто регулярно снимает жилье в этом районе?

• Соответствует ли оно заявленному классу жилья.

• Есть ли поблизости офисные здания или учебные заведения.

Как расторгнуть договор доверительного управления?

Если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не предлагает его расторгнуть, договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

В случае смерти или банкротства одной из сторон договор прекращается. Кроме того, стороны могут отказаться от исполнения контракта. В этом случае другая сторона должна быть уведомлена за три месяца до расторжения договора, если не оговорен иной срок.

Доверительное управление имуществом выгодно лицам, которые не могут или не хотят самостоятельно распоряжаться своим имуществом.