Вы часто задаетесь вопросами: как заработать на ипотеке и можно ли сдавать квартиру, находящуюся в залоге у банка? Как с наименьшими затратами и переплатой по процентам стать собственником нового жилья?
Можно ли формулу «Собственные средства + Ипотека = Новая квартира» оптимизировать с большей выгодой для семейного бюджета и вложений, а так же избавить себя от забот по сдачи данной недвижимости в наем и управление ей?
О том, что вложение средств в недвижимость есть наиболее эффективный способ сохранения и увеличения капитала, которому не страшны даже экономические кризисы, знает каждый старшеклассник и студент. Но правильно использовать этот механизм на практике для получения реальной прибыли может далеко не каждый специалист с экономическим дипломом. Основой успешной коммерции на жилищных ссудах является ипотека без процентов, оформить которую помогут наши специалисты.
Можно ли заработать на ипотеке?
Участники рынка банковского кредитования утверждают, что инвестирование в ипотеку не такая уж редкость для российского рынка. Примерно 20-30% сделок совершаются с этой целью. Конечно, доходность от ипотеки заметно сокращается под влиянием ипотечных ставок, коммунальных платежей, но если принять во внимание прочие факторы, такие как рост цен на жилье, уровень инфляции, такие вложения не выглядят лишенными смыслами. Плюс ко всему, частично затраты возвращаются к заемщикам из-за возможности платить подоходный налог (НДФЛ) по сниженной ставке.
Основные пути заработка на ипотеке
На доходность ипотечного бизнеса оказывают негативное влияние высокие ипотечные ставки банков и высокие коммунальные платежи, а позитивное влияние оказывают постоянный рост стоимости жилья и ежегодная инфляция. Динамика изменения цен на жильё различна в зависимости от регионов. В Москве рост цен за прошлый год составил 6-7%. При этом на новые квартиры рост цен опережает уровень инфляции, а на вторичное жильё совпадает или отстаёт от инфляции. В регионах картина более радужная, там рост цен на все виды жилья стабильно опережает инфляцию и есть возможность купить квартиру в ипотеку без переплаты.
Предпосылки на перспективу
Эксперты по недвижимости прогнозируют в перспективе рост цен на жильё от уровня 8%. Основание этому они видят в следующих факторах:
-
замедление строительного бума, наблюдаемое с 2008 года, продолжается, что способствует падению предложения;
-
нестабильность банковской системы, связанная с политическими событиями, подогревает спрос на жильё, как средство для обеспечения безопасности капитала;
-
влияние прочих факторов, как страхование ответственности подрядчиков и др.;
-
уменьшения ставок по ипотеке банки не планируют по причине соответствующего уровня инфляции.
Упрощённые расчёты на этих условиях показывают, что простой бизнес, основанный на получении ипотечного кредита, покупки жилья и его дальнейшей продажи, не приносит достаточной прибыли и требует вложения значительных собственных средств. Однако существуют и другие способы, чтобы купить квартиру без переплаты и заработать на ипотеке.
Первый способ - вложение в строящийся дом
Вложения имеют смысл в начале строительства, когда девелоперы вынуждены устанавливать низкие цены для быстрого привлечения средств. В процессе строительства от котлована до его завершения цена возрастает от 20 до 50%. В отдельных случаях при соответствующей инфраструктуре прибыль может достигать и 100%. При этом ипотеку нужно выплачивать за короткий срок в течение 1-2 лет, чтобы защитить доходы от инфляции. Рационально вкладывать средства в быстровозводимые объекты, таунхаусы и малоквартирные дома.
Второй способ - купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду
Данная стратегия инвестирования получила название «buy to let» («купить, чтобы сдавать») и предполагает скупку на ипотечный кредит недорогого жилья с готовым набором условий на длительный срок. В основном наиболее востребованы для сдачи в аренду однокомнатные квартиры со всеми удобствами. Это наиболее оптимальный вариант приобрести недвижимость в ипотеку без переплаты. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Москве составляет 6,1 млн рублей, а стоимость аренды в среднем - 32,5 тыс. руб. ежемесячно.
При длительном сроке кредита в 25 лет и ставке в 12% годовых, а также 50%-ном первоначальном взносе, ежемесячная плата за аренду будет превышать сумму выплат по погашению кредита. С учётом того, что арендная плата с годами всё время повышается, а выплаты по кредиту составляются постоянными или с постепенным уменьшением, очевидно, что прибыль с годами будет только расти даже с учётом инфляции.
Нужно иметь в виду, что большинство банков не поддерживают сдачу заложенной квартиры в аренду, опасаясь снижения её оценочной стоимости за счёт возможного ухудшения состояния. Этот запрет может быть указан в кредитном договоре. При нарушении данного условия, банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту либо предъявит заемщику крупный штраф. Так делают, например, «Банк Москвы», «Райффайзенбанк», «УралСиб». Поэтому важно найти такой банк, который позволяет производить сдачу купленной недвижимости в аренду. АН "Лигант" сотрудничает именно с такими банками.
Третий способ - покупка квартиры в кредит с переводом её в коммерческую категорию
Этот вариант предполагает выкуп жилых квартир на нижних этажах зданий и переоборудования их в офисы, мастерские по ремонту или салоны красоты с последующей сдачей в аренду, что требует изменения их статуса из категории жилых в категорию коммерческих помещений. Это также один из способов, как купить квартиру в Москве без переплаты и получить "навар". По данным экспертов, это наиболее прибыльный вариант вложений, где доходы от аренды доходят до 12-13%.
Если максимальные платежи за арендованное жильё могут достигать 360 $/м2 в год, то за аренду офиса они составляют 700 $/м2 в год, а торгового зала - 2500 $/м2 в год. Однако этот вариант предполагает больше вложений, так как нужно приобретать квартиры в проходимых районах с развитой инфраструктурой, которые стоят дорого. Кроме того, перевод квартир в категорию нежилых помещений требует немалых дополнительных средств.
Помощь в получении ипотеки для сдачи в аренду недвижимости от АН "Лигант"
Все способы сдачи помещений в аренду требуют от заёмщика постоянного присутствия его в районе расположения недвижимости для того, чтобы своевременно получать оплату и переводить их в счёт погашения кредита. Нужно осуществлять контроль её состояния, контактировать с коммунальными службами, проводить необходимый ремонт и дополнительные выплаты по эксплуатации здания в управляющую компанию.
Для тех владельцев, кто находится в другом городе или далеко за пределами государства, АН "Лигант" предлагает доверительное управление. При этом клиент только получает ипотеку по программе агентства, которое само ищет съёмщиков, оплачивает коммунальные расходы, производит контроль и ремонт недвижимости, переводит деньги клиенту. Стоимость услуги по доверительному управлению составляет от 5% до 10%.
Если вас заинтересовала наша программа, будем рады сотрудничеству.
Мы готовы ответить на любые возникшие вопросы по телефону или при личной встрече.
Гусев Эдуард Александрович, генеральный директор А.Н. «Лигант».
